Es una conversación recurrente, sobre todo entre jóvenes (y no tan jóvenes), la constante queja sobre el aumento imparable de los precios de las viviendas en Madrid. Aunque no es un fenómeno nuevo, lo cierto es que desde la era post-COVID hemos visto cómo los precios no dejan de escalar año tras año.
Desde las instituciones públicas se han promovido iniciativas como ayudas a la financiación de hipotecas para menores de 40 años o, más recientemente, propuestas del Partido Popular para reducir al 4% el Impuesto de Transmisión Patrimonial. Estas medidas, a simple vista, parecen un alivio para quienes buscan adquirir su primera vivienda. Sin embargo, cuando analizamos el mercado desde una perspectiva económica más amplia, los efectos pueden ser contraproducentes.
¿Qué está pasando con el mercado inmobiliario en Madrid?
El alza en los precios de la vivienda es un claro reflejo de un desequilibrio: existe más demanda que oferta. Y cuando el mercado inmobiliario no tiene capacidad de aumentar la oferta, el problema se intensifica, generando precios de equilibrio cada vez más altos. En Madrid, por ejemplo, se necesitarían construir 40.000 viviendas al año para satisfacer la demanda actual, pero en realidad solo se están edificando 17.000 anualmente.
Como resultado, muchos jóvenes ven frustrado su sueño de acceder a su primera vivienda. Las ayudas gubernamentales, aunque bien intencionadas, incrementan la demanda al permitir que compradores que antes no podían entrar al mercado ahora lo hagan, provocando un efecto indeseado: precios aún más altos.
Factores que influyen en los precios de la vivienda
Hay varios elementos que explican esta situación, tanto en España en general como en Madrid en particular. Durante el primer semestre de 2024, los extranjeros compraron 69.412 viviendas en España, representando el 20,4% del total de transacciones. Este dato es importante porque los compradores extranjeros suelen estar dispuestos a pagar precios más altos que los nacionales, lo que eleva los valores del mercado.
Además, si comparamos los precios del metro cuadrado en Madrid con otras capitales europeas, Madrid sigue siendo una ciudad relativamente barata. Incluso Lisboa, otra ciudad atractiva para inversores, tiene un coste por metro cuadrado superior al de Madrid. Esto, sumado al hecho de que Madrid ha sido reconocida como la quinta mejor ciudad del mundo en 2024 por Timeout, refuerza su atractivo para inversores internacionales.
Por otro lado, la población empadronada en Madrid ha crecido significativamente en la última década, pasando de 3.214.595 habitantes en 2014 a 3.460.491 en 2024, un aumento del 7,65%. En términos absolutos, esto implica un incremento de 245.896 personas en diez años, lo que equivale a 25.000 nuevos habitantes al año. De nuevo, esta cifra supera con creces la capacidad de construcción anual de viviendas en la ciudad.
El mercado del alquiler: una situación similar
El mercado del alquiler tampoco escapa a esta dinámica. Madrid es una ciudad atractiva para estudiantes, expatriados y profesionales de todo el mundo. Desde 2014 hasta 2024, el precio medio del alquiler en Madrid ha pasado de 10,2 €/m² a 20,7 €/m², lo que supone un incremento del 102,94%. Este aumento está muy por encima de la mejora salarial en la región, que fue del 9,51% en el mismo período, dejando a muchas personas con un menor poder adquisitivo real debido a la inflación.
Además, es importante desmontar el mito de que los pisos turísticos son el principal culpable de los precios altos. En la Comunidad de Madrid, hay 3.258.000 viviendas familiares, de las cuales solo el 0,79% (unas 26.000) están destinadas a uso turístico, según datos del Ayuntamiento y plataformas como Airbnb. Aunque los pisos turísticos son un tema polémico, su impacto en el mercado de alquiler a largo plazo es mínimo.
¿Qué nos depara el futuro?
Si las tendencias actuales continúan, los precios de la vivienda en Madrid seguirán subiendo. La falta de capacidad para construir nuevas viviendas al ritmo que requiere la demanda, junto con el atractivo creciente de la ciudad para nuevos residentes e inversores, tensionará aún más el mercado.
En cuanto al alquiler, es probable que veamos un escenario similar. Muchas personas solteras, especialmente aquellas con ingresos medios, enfrentarán serias dificultades para poder vivir solas dentro de la M30 en los próximos 5 a 10 años. Esto obligará a muchos a buscar alternativas, como compartir piso, alquilar habitaciones o mudarse más allá de la M30 o incluso la M40. Prácticas como el alquiler de habitaciones, que antes eran más comunes entre estudiantes, se están convirtiendo en la única opción viable para un segmento creciente de la población trabajadora.
Para quienes tienen la posibilidad de teletrabajar, una solución será trasladarse a ciudades más asequibles o zonas periféricas para acceder a opciones más competitivas. Sin embargo, quienes no cuenten con esta flexibilidad deberán asumir los altos precios del mercado actual o adaptarse a vivir en pareja para repartir gastos, algo que está dejando de ser una elección y convirtiéndose en una necesidad económica.
Para solucionar esta problemática, los responsables políticos deberían considerar la recalificación de suelos. Convertir suelos no urbanizables en urbanizables podría aliviar la presión en el mercado inmobiliario, aunque esto requiere voluntad política y planificación a largo plazo.
Madrid es una ciudad vibrante y llena de oportunidades, pero su mercado inmobiliario enfrenta desafíos importantes. Mientras los precios sigan subiendo, tanto en compra como en alquiler, será fundamental buscar soluciones estructurales que permitan equilibrar la oferta y la demanda, y garantizar que la ciudad siga siendo accesible para quienes la eligen como hogar.
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